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デイサービス(通所介護・小規模デイ)の店舗・物件探しのポイントを解説!居抜き賃貸物件・店舗・事務所などの情報!

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デイサービス(通所介護・小規模デイサービス)事業で開業・新規事業を立ち上げようと検討している経営者の皆様。デイサービスを開業するにあたって物件探しはとても大事です。

こちらの記事では、店舗・物件の探し方から選ぶ際の留意点などについて詳しく解説します。今後の店舗・物件を選ぶ際の参考としてお役立てください。

考える女性

デイサービス(通所介護)の店舗・物件を賢く選ぶポイントとは

店舗・物件の選定条件

立ちあげようとするデイサービスの経営方針や運営方針(コンセプト)を決める

コンセプトを決めておくと、それに合った物件に絞ることが出来ます。開設するデイサービスによって設備の条件が異なります。

定員20~30名の規模で、入浴・食事のサービスを提供する場合は、浴室設備と調理区画が必要となります。給排水の能力や給湯設備、調理方法により厨房設備等が設置可能かどうか、また一定以上の広さが物件選定時にチェックするポイントとなります。
定員18人以下の小規模で、機能訓練をメインとして入浴・食事サービスは提供しないという運営方針の場合は、浴室・調理スペースも必要ありませんので、投資も抑えられ候補物件も多数あり探しやすくなるでしょう。

いずれにしても、デイサービスのコンセプトから決めて、必要な設備と広さを明確にしてから物件選定を行うことが賢明です。

ネット情報を利用して物件の情報を集める

①ネットで「選んだエリア」と「不動産会社」のキーワードで検索するすると、不動産会社が沢山出てくるので、そこから選びます。
 

不動産屋に電話やファックス又はメールをしてから直接訪問し、物件の話を聞く

①貸主がデイサービスの物件として貸し出してくれるのかどうかを確認する
②方針に合った物件かどうかを見て選定する
③指定基準を満たせる物件か確認する

店舗・物件の立地条件

デイサービスを開設するには地域区分加算が多い所だと報酬も多くなります。同じ県でも隣の市は地域区分加算があって報酬が多いということがあります。地域区分加算は、1級地だと10.90、2級地10.72・・・・7級地10.14でそれ以外は10.00です。

デイサービスを開設する地域を2エリアほど選び、そこの商圏調査をする

商圏調査とは、選んだ地域のデイサービスの数や特徴を調べること、地域の世帯数や高齢者の数、介護保険を受けている人の数などを調べることです。デイサービスだけでなく、地域の福祉施設やリハビリ施設、高齢者向けフィットネスクラブなども競合するので調査対象に入れておいた方がいいでしょう。

商圏調査した結果、高齢者数や要介護者数をデイサービスの数で割った数の多いところほど、デイサービスの競合が少ないことになります。

道路の状況や車の渋滞、線路の開かずの踏切などを調べる

住宅が密集している所は、道路が狭く軽自動車しか通れないところがあります。道の幅を調べておくことも送迎があるデイサービスの場合必要です。朝のデイサービスの送迎はラッシュ時と重なる時があります。渋滞する道路を調べておくといいでしょう。

線路の踏切、河川の橋は要注意です。線路や河川で分断されたエリアは実際の送迎時間に実走して渋滞調査を行い、著しく時間がかかる場合は、商圏外と捉えて検討する必要があります。

デイサービス(通所介護)の店舗・物件の契約や交渉の仕方とは

契約条件を不動産会社のスタッフと交渉する

一般的にテナントを借りる時に必要な初期費用は次のようになっています。

  • 敷金・・・賃料の2ヶ月分
  • 礼金・・・賃料の1ヶ月分
  • 仲介手数料・・・賃料1ヶ月分
  • 保証金・・・月々の賃料に上乗せ
  • 駐車場代・共益費など

賃料の交渉

もし、毎月の賃料を少しでも抑えたい場合、不動産会社のスタッフと交渉をすることをお勧めします。近隣の物件の相場と比較して賃料が高い場合は「○○円まで落として欲しい」という交渉が通りやすいです。

賃料が安くなれば、敷金、礼金、仲介手数料がすべて安くなります。この交渉次第で、かなり初期費用を抑えられます。

仲介手数料の交渉

仲介手数料は不動産会社が仲介する費用なので、交渉次第で安くしてもらうことが出来ます。1ヶ月分の賃料ではなく、半額などの交渉をすることが出来ます。

賃料発生月の交渉

基本的には契約日が賃料発生日となります。しかし、賃料が発生する月を開業する月にするよう交渉することが望ましいです。大家さんによっては、1ヶ月ほど無料にしてくれる人もいるので交渉次第です。

また、フリーレント契約の所は、数ヶ月無料になります。

契約期間

賃料を引き下げてもらえたら、その賃料で契約期間の交渉をしていきます。更新時は更新料をとられ、値上げされるかもしれないので契約期間をきちっと交渉しておくことが大切です。

※注意事項
特に築年数が経過しているテナント物件では、検査済証(建築基準法に適合していることを証明する文書)が、紛失等により無い場合があります。

デイサービスの指定申請に際して、建築基準法に適合しているかのチェックも行われます。従って「検査済証」の写しの提出が必須となりますので、物件を探す前提条件として「検査済証」があることを、前もって不動産会社に伝えておきましょう。

物件の決定

交渉した後に最終候補物件からデイサービスとして利用する物件を決定します。そして、不動産会社にその旨を連絡します。

不動産会社と契約を行う

物件が決定したら、不動産会社と契約を行います。介護事業許可申請が下りるまで、1ヶ月ほどかかります。そのため、物件取得期間に大体2、3ヶ月かかり、その後、内装工事をすると同時に書類を作成します。

デイサービス開設の申請に1、2ヶ月かかります。開設までに介護スタッフを雇用し、備品を揃える必要があります。全てを含めると、デイサービスを開設するには早くて6ヶ月くらいかかります。

デイサービス(通所介護)の店舗の費用はどのくらいかかる?

デイサービスの費用は購入する場合と賃貸する場合では大きく異なります。多くのデイサービスの事業者は賃貸によってデイサービスを運営しています。

購入する場合

デイサービス単独で建設するケース、特養と併設で建設するケース、自宅を改装して、1階部分をデイサービス、2階部分を賃貸住宅、3階部分を居宅にしたケースや1階をデイサービス、2階を居宅としている場合もあります。

デイサービス単独で建設した場合、土地費用は地域によって坪単価が違い、それによっても費用が異なります。30人くらいのデイサービスの規模の場合、建設費だけで、木造の場合、約2,800万円~5,800万円、軽量鉄骨だと約5,000万円かかります。外観も含めると、建物だけで6,000万円くらいの見込みです。

賃貸のデイサービスの場合

デイサービスの規模によって借りる建物の広さが変わってきます。1日の利用者数が20~30名程度いる通常規模通所介護の場合は、機械浴設備を入れると、賃料の目安は地域により幅がありますが25~40万円で、物件取得初期費は100~150万円、機械浴設備を入れるとリフォーム代は約1,100万円です。

1日の利用者の数が18名以下の小規模デイサービスの場合は、賃料の目安は20~35万円で、保証金2ヶ月程度です。内装費用は250万円~500万円です。

賃貸物件のテナントの場合、居抜き物件と残置物件、スケルトン物件があります。

賃貸の居抜き物件の場合

居抜き物件とは、営業して数年後に辞めたという物件です。前のオーナーがした内装がそのまま残っていてすぐにオープンをすることが出来ます。

自由に内装を変えたり、レイアウトしたりできませんが、デイサービスを行っていたところの後に入るなら、大幅な内装工事をする必要がなく内装費用をかなり安くすることができて、備品に回すことが出来ます。

また、短期間で開業できることもメリットです。残置物件のように手入れがされていないテナントではないので、人々の印象が良いでしょう。

場合により、前の利用者を引き継ぐことが出来ます。ただ、前のオーナーに譲渡費用を支払わなくてはいけない場合があるので注意が必要です。居抜き物件の場合の造作費用は20~30坪の場合で300万円~500万円ほどかかります。

スケルトン物件の場合

スケルトン物件とは、建物の柱や梁、コンクリートの鉄骨がむき出しになっている建物のことです。内装を自由にデザインできて、コンセプトに合った仕様にすることが出来ます。

しかし、費用がかなりかかります。スケルトン物件の20~30坪のお風呂がない場合、内装相場は700万円~1,600万円になります。

また、スケルトン物件の多くは、退去するときもスケルトン状態に戻す、原状回復が条件となっています。そのため原状回復費用も高額となりますので、移転や撤退する場合のリスクとして見込んでおく必要があります。

残置物件

残置物件とは、前の借主の内装や備品がそのまま残っている物件でしばらく借主がない物件です。しばらく、どこも入っていないので人の印象があまり良くありません。前の借主の利用者を引き継げないというデメリットもあります。

実際の所、賃貸する物件の立地や規模、物件がスケルトン物件か居抜き物件かによって修繕費や仲介手数料などが大きく異なります。詳しくは、不動産のサイトで確認したり、物件のオーナーと実際に相談をしたりする必要があります。

デイサービス(通所介護)の店舗・物件を調査してくれる代行サービスはあるの?

自分で物件を探すのは時間と手間がかかります。介護物件を調査する代行サービスについてご紹介します。カイポケでは、定期的に調査状況を共有し、最大4回まで再調査をしています。完全に無料で全国どこでも対応しているので非常に助かります。依頼すると、10~15営業日に調査結果を報告します。

物件をこれからお探しの方や関心のある方は下記のURLを見てください。

カイポケURL:http://ads.kaipoke.biz/function/property_survey.html

デイサービス(通所介護)の店舗・物件を選ぶ際の留意点とは?

物件を選ぶ際の留意点をいくつかあげています。

  • 物件を選ぶ際は、内装工事費用が開業費用の50%以上を占めるほど高額な投資となるので、この点を常に念頭に置きながら居抜き物件のような物件を選ぶことが大切
  • デイサービスは設備基準が厳しく定められているので、改修費用などのコストが発生するため注意が必要
  • 通所介護物件は通常規模と小規模に分かれていて、人員基準などが異なるので注意が必要
  • 通所介護物件における設備基準に関しては都道府県・市区町村によって異なる場合があるので注意が必要
  • 検査済証が必要

このように、デイサービスは設備基準や人員基準が定められていて、物件を選ぶ際にそれを考慮して選ぶ必要があります。もとのオーナーがデイサービスをしていて、居抜き物件だとあまり改装をしなくても済みます。物件選びに専門の代行サービスを利用することも一つの手段です。

まとめ

デイサービスを開設しようと考えている方やデイサービスの物件選びに関心がある方に対して、物件の選定条件や立地条件、物件の契約や交渉について、また物件の費用や代行サービスなど物件を賢く選ぶポイントをまとめました。

この記事を一読し、今後のデイサービスの経営にお役立てください。

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