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サービス付き高齢者向け住宅を安定して経営していくには?


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僕のサ付き、経営が波に乗ったからひとまず安心だね

油断は禁物だぞ、カイポチよ!経営には何があるか分からないから気を引き締めていくのじゃ

そうだね、おじいちゃん。僕、勉強継続していくよ

2017年3月、サービス付き高齢者向け住宅を始めたものの経営が立ち行かず、今年になって260件もの事業者が廃業・登録取り消しをしていた、という衝撃のニュースが流れました。

今回は、サービス付き高齢者向け住宅を安定して経営するための様々な疑問についてお答えしていきます。

サービス付き高齢者向け住宅事業者の方、立ち上げを検討している方は、ぜひ一読し今後の経営の参考にしていただければと思います。

車椅子を引く

サービス付き高齢者向け住宅の経営とは

介護事業と比較した時の参入のしやすさ

国は補助金を出し、2010年からサービス付き高齢者向け住宅の建設を加速させてきました。

そのような中、廃業や登録取り消しが多くあった背景には、「参入のしやすさ」があります。介護事業所よりも基準が緩く、開設の手間もかからないからです。

しかし同時に、失敗のリスクも上がります。誰でも参入できるとなると、大勢の人が参画し競争率が上がります。

ニーズのない地域に過剰に建設されれば、需要と供給のバランスも崩れてしまいます。法制度や補助金・社会保障費などに依存しない経営が重要です。

サービス品質の向上

サービス付き高齢者向け住宅は、あくまで「賃貸住宅」です。高齢者が低価格で入居できるのが良いところです。

しかし、サービスの質を下げてまで低価格を進めてはいけません。高齢者の方も、やはり自分が「重度の認知症や介護が必要になる」ことも考えた上で入居します。

スタッフが定着しない、事故やヒヤリハットの問題を防ぐためにも、サービス品質の向上は非常に重要です。

サービス付き高齢者向け住宅の経営戦略

サービス付き高齢者向け住宅の経営戦略をポイントごとに述べていきます。

地域のニーズは何か?

地域によって様々なニーズがあります。高齢者人口や世帯数、人口推移、特養待機者などのデータを踏まえた上で検討する必要があります。

また、近隣の似たような施設についても調べておきましょう。賃料や入居率、サービス内容などを決めるにあたり、他事業所と比較して決めることが大切です。

どのような入居者をターゲットにするか?

その地域のニーズから考えられる、入居者のターゲットを絞りましょう。自立型、介護型、医療型、夫婦対応型、平均要介護度など、どの分野に沿うのかを検討しましょう。

規模と事業内容はどうするか?

入居者のターゲットを絞ったら、それに必要な規模と事業内容を考えます。定員や部屋数、事業所が提供するサービス、外部委託して提供するサービス、併用施設などを決めます。

サービス付き高齢者向け住宅は低価格で自由度があることが大切です。

一方で、例えば入居者が認知症であった場合、食事は事業者が提供する、外部委託として訪問介護サービスを提供する、併設施設として認知症デイサービスを利用するなど、入居対象者に合わせたサービスを提供することで、本人やその家族も安心して暮らすことができます。
  

スケジュールの把握

サービス付き高齢者向け住宅の登録や補助金制度の利用を踏まえたスケジューリング、開業時期の設定をしましょう。 

補助金や税制優遇措置を上手く活用する

介護保険制度では、サービス付き高齢者向け住宅は、施設ではなく「在宅」の扱いとなります。

国が定めた基準を満たした場合に、国から補助金や助成金が出る制度があります。新築する場合、工事費の10分の1(約100万円/戸)が支給されます。

また、既存の施設がある上で併設する場合、1千万円を上限として助成金が交付されるようになっています。

さらに、所得税や固定資産税、不動産所得税などの税制面での優遇措置があるため、上手く活用していきましょう。

サービス付き高齢者向け住宅の経営に必要な資格

サービス付き高齢者向け住宅の経営に、特別な資格は必要ありません。

ただし、「法人であること」が必須条件です。法人として、都道府県知事に届出をし、認可されなければ開設できません。
以下、一般的な人員基準について説明します。

夜間緊急時にすぐ駆けつけることができる体制が必要

サービス付き高齢者向け住宅には、24時間介護スタッフが常駐していなければならない決まりはありません。

各施設によって、人員配置は異なります。もちろん、24時間介護スタッフが常駐している施設もありますが、重要なのは、夜間の緊急時にすぐ駆けつけられることです。

また、日中に関しては、以下のような有資格者を配置する必要があります。

  • 社会福祉法人、医療法人、指定居宅サービス事業所等の職員
  • 医師
  • 看護師
  • 介護支援専門員
  • 介護福祉士
  • 社会福祉士
  • 介護職員初任者研修課程修了者

サービス付き高齢者向け住宅の経営に必要な資金

サービス付き高齢者向け住宅の経営にあたり、イニシャルコスト(初期費用)とランニングコスト(維持費)の2つの観点から述べていきます。

定員50人程度の中規模施設の場合

イニシャルコスト(初期費用)

摘要 金額
物件取得 約1億円
施工費 約9500万円
什器など 約6000万円
備品 約3000万円
営業(Web構築など) 約700万円
広告宣伝費(印刷費など) 約150万円
合計 約2億9350万円

開設にあたり、約1億円と最も高額なのが物件取得費用です。サービス付き高齢者向け住宅の仕様の設置基準に沿って建設するため、相応の費用がかかります。合計すると、約3億円もの初期費用がかかるのです。

ランニングコスト(維持費)

提供するサービスによってランニングコストは異なります。

具体的なランニングコストの例を述べます。

必須サービス ・状況把握サービス
⇒状況把握サービスを行うスタッフの人件費、職員が常駐していない時間帯の緊急連絡事業所への委託費など
・生活相談サービス
⇒生活相談サービスを行うスタッフの人件費、連携事業者への委託費など
必須サービス以外の生活支援サービス ・食事サービス提供
⇒内部調理の場合の食料費原価、栄養調理関係人件費、外部委託の場合の委託費など
・その他生活支援サービスの提供
⇒レクリエーション・アクティビティサービスなどの活動運営費など
・介護サービスとの連携
⇒介護・看護職員の人件費など
管理費・事務費 ・維持管理費
⇒建物や設備の法定点検費用、定期メンテナンス費用、職員人件費、清掃委託費用など
・事務管理費
⇒事務管理職員人件費、事務消耗品費、設備備品リース料など
・公租公課
⇒固定資産税、都市計画税、法人税など

サービス付き高齢者向け住宅を経営する際の年収

気になるところとしては、サービス付き高齢者向け住宅の経営者となった際の年収です。基本は事業利益の一部となります。

経営者が施設長として業務を行う場合もあります。この場合、施設内で働く職種の中では最も高い水準の給料となります。施設の規模や地域によって異なりますが、それだけ責任のある仕事です。

施設長の月収例を挙げて説明します。

月収 25万円~(各種手当を含む)
手当例
  • 各種保険
  • 賞与
  • 交通費
  • 退職金など
平均年収 463万~、500~800万の場合も(規模による)

 

まとめ

いかがでしたか? サービス付き高齢者向け住宅を立ち上げるにあたり、補助金・助成金制度はぜひ活用することをおすすめします。

しかし、利益追求だけが目的にならないよう、提供するサービス品質の向上、他事業所との差別化を図ることが大切です。

サービス付き高齢者向け住宅の事業者の方、立ち上げを考えている方の疑問が少しでも解消されたでしょうか。参考になった方は、ぜひシェアをお願いします。

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